01 总体评价

台北民宿相比北京民宿星级评价水平略高，分别为4.90、4.86。得益于 Airbnb对体验的高度关注与主客互评机制，研究发现95%以上的 Airbnb 房东拥有 4.5~5 星级几乎一致的好评，而很少有星级低于 3.5 的房东在普遍好评背景下，总评论数从侧面反映了民宿的经营业绩和人气指数，京台两地总评论数均值虽皆在27左近，但其离散程度北京(39.212)远高于台北(26.765),也就是说，北京民宿经营的两级分化现象要远大于台北。

02 住前服务

游客在入住之前通过第三方平台所能获取的房源信息多寡，对游客购买决策有重要作用在此环节，北京房东提供有更多图片，均值为30.80 张，高于台北的 25.41 张；而台北房东在房源、房东的文字介绍以及民宿命名等深层工作上表现更佳。

个性化服务与文化主题性是民宿灵魂所在，好的房源介绍比图片更具想象空间;同时也可告知游客最需要的准确信息，如“交通便利，捷运6号出口走路6~10 分钟，离西门町最热闹的步行街 3分钟就到了”。

民宿与饭店最大区别在于“民”字当先，因此好客而独具生活情趣的主人 是民宿最大卖点，台 北民宿大多非常重视主人背景介绍，通过 Airbnb 传递给潜在游客准确的第一印象。

如“我是一个喜爱到处旅游的冒险者”，“我是一个爱笑、亲切且值得信赖的人”,房东希望以此吸引兴趣相投的人，“我希望每个有缘分来到这的旅人，除了休憩之外还可以感受到这里独特的人情味一些更用心的房东还会把自已民宿经营的理念凝练成几个字来命名民宿，如“第三种旅行”“欢乐小屋”、“阳光蓝的家”等，一目了然。

相比之下，台北房东是更优秀的品牌塑造者。Air bnb 作为第三方平台，给了民宿很大的塑造自我品牌的空间，尤其对拥有多个房源的房东，如能塑造好品牌形象，多个房源无论区位如何，均可达到互相宣传之用。

03 住后服务

如果说住前服务是“造梦”,住后服务则是“圆梦”过程。“梦想”得以实现民宿才能最终赢得口碑和再访。

沟通交流是民宿接待的重要部分,畅达沟通、热情以待是对房东的基本要求在此，京台“超赞房东”做得都很好，多获得游客满意评价，满分民宿北京为 97.14%，台北为96.43%，二者差异不大。

Airbnb 作为游客认可度高的国际平台，具有吸引国外客人的潜质掌握多国语言、能与外国游客交流是 Airbnb 房东的重要素质之一。在台北民宿中，掌握两门以上语言的房东民宿占比82.14%;北京民宿为 74.29%。英语是主要的第 2 语言，出于历史原因，台北房东掌握日语也较多。入住环节京台两地民宿得分基本相同。“清洁”得分北京民宿逊于台北，而洁净是住宿者的基本需求，也是房东专业化的体现。 好的住宿体验来自主客的良好互动与共同努力。

京台两地民宿大多明确提出房屋守则占比分别为 86%和 93%，北京虽略低，但考虑到其发展时间短，已显示出北京房东强劲的学习能力。就房屋守则而言，台北房东往往有着更严苛的入住条件，如“不能吸烟”、“不能饲养宠物”等条件出现频率更高，房东对住客的素质要求也更高，多家提出“深夜时，请放低音量”“随手关电源，节能爱地球”等要求。

04 经营场所

经营场所评价包括两层涵义，一是房屋设施、设计是否符合描述，这一点京台两地表现都很好，台北略优于北京；二是地理位置如何，台北民宿评价也要好于北京。就北京而言，民宿主要分布在距离机场相对较近的东、北部300~500元区间多分布于北部二三环以及东部三四环之间，500 元以上二环内开始多有分布，但也主要集中在东北部地区。台北民宿则在交通站点、商 圈、景区、河海附近皆有分布其中，沿公交、捷运站分布的民宿大多在 500 元以下;500 元以上的民宿则多集中于市中心商圈、河海沿线及阳明山国家公园附近，以精致的设计、优美的景观、相对便捷的综合优势吸引游客。

05 比价

北京民宿的整体价格略高于台北。纵览京台不同价格区间“超赞房东”占比，也发现800元以上的高价民宿北京(8.33%)占比远多于台北(1.87%)，而中等偏高档位北京 300~500 元(23.33%)、500~800 元(17.78%)占比皆低于台北的 29.87%、22.67%。价格校高，而住前和住后体验又略逊于台北，因此游客比价感知台北民宿(4.82)要好于北京(4.77)。

06 游客评价与内容分析

无论京台，无论中英用户，从总词频看，“房源评价”占比远高于另外 3 维度(见表 2)稳居第一,可见，民宿虽讲“情怀”,但仍需“房源”质量这一坚实的物质基础。再加上与房源位置密切相关的“周边评价”,关乎“物质”部分占六成左右。“精神”部分有主(房东)客(心情)评价共司构成，总词频数占比约四成。总的看，房东对中文游客影响力更大，英文游客则更在意周边环境，心情体验也更丰富，此特征与东西方文化差异基本一致。

06 房源评价

从总词频数占比看，对房源无论京台，无论中英皆在45%左右，其高关注度显示民宿灵魂在“民”,根基在“宿”,游客对住宿质量关注是刚性需求，房源质量对用户民宿选择有决定性影响，房东需在房源质量上投入足够关注。

中文游客对京台房源最大印象是方便、净和舒适，其次是(设备)齐全和温馨。方便为中文游客最大需求，台北(6.81%)在便利性满足上表现更佳。因此，民宿选址非常重要，短期生活的便利性以及与主要旅游吸引物距离为游客所看重。

参考表 3，英文游客代表更挑剔的用户群体，他们需求分散，对“clean(干净)”诉求最强烈，台北(2.58%)表现优于北京(1.86%)；其次在 home(家)_conveniently(方便)上，特别在便利性方面，台北好于北京;再次，英文游客对北京民宿印象偏于 quiet(安静)、spacious(大)和safe(安全)，对台北房源印象是 cozy(舒适)、warm(温暖)和new(新)。总体看，在“家”一样“舒适”氛围营造上，台北房东更出色。

除与体验密 切相关的形容词外，中文游客对京台民宿的“位置”(1.67%/1.68%)、“设施设备”(1.74%/1.01%)等都很关注，它们为旅游提供了更大的便捷性和舒适度;北京游客印象最深的室内空间是客厅(0.49%)、室外空间是小院/院子/四合院/院落(2.65%)，对台北则是阳台(0.34%)和海景(0.39%)。可见，充足的户外空间，甚至远方的风景对民宿来讲都非常重要。室内设施中“床/bed”的关注度最高平均为 0.45%，英文游客高于中文游客。

07 周边评价

“行”、“游”是游客对周边的首要需求,明显高于“吃”、“购”。便利性作为游客的首要诉求一指行、游构成的出行便捷性，二为行、游、吃购共同构成，以吃、购为主的短期生活综合便捷性。

整体看，台北优于北京，分而论之，北京出行便捷性略好于台北，台北的优势是在房源周边有更多可以“walking”(行走,1.27%)的空间，与社区的链接更强;综合便捷性台北要明 显好于北京。特别是“吃”，台湾“小吃”(9 次0.25%)令人印象深刻，如小笼包知名品牌“鼎泰丰”被提到3次(0.08%)。

购物方面，针对英文游客中高端购物场所北京好于台北，而面向中文游客的中低端场所，台北则优于北京，显得更接地气。既有白日的，也有“夜市”;既有一般“商店”,也有规模“商圈”;既有“淡水”老街，也有现代“超市”。

上述特征在京台民宿选址上得以具体体现，北京民宿多分布于城市东北，为沿机场展开、近地铁的交通便捷型;台北民宿则相对散布，具有综合便捷性高之特点。民宿选址从交通便捷性向综合 便捷性的变迁，反映出城市民宿的发展水平。

因饮食文化差异，中文游客对“吃”的关注度明显高于英文游客，中文游客喜欢热闹的“火锅”,西方游客对“酒吧”、“咖啡馆”有更大兴趣对中英游客而言，北京胡同最具吸引力;在台北，中英文游客对西门町这样的大型消费商圈都有较大兴趣，英文游客还对台湾温泉印象深刻。

此外，北京三里屯、故宫受到普遍关注，中文游客还多次提到雍和宫和南锣鼓巷长城对英文游客吸引力大;台北中正纪念堂、浅水湾行天宫被提到，台北夜景给游客印象深，英文游客则更多提到台北标志性建筑 101 大楼。

08 房东评价

京台房东评价差异最大，显示出两地房东的素质差距。特别于中文游客而言，总词频数占比分别为 9.14%、15.13%，差距近 6%；面向英文游客的中高端民宿房东评价 北京略低于台北，差距不大。

房东评价包括 4方面：以形悦人、以心待人、以情动人、以亲感人，四者带给游客的体验逐层深入，直达内心。

“以形悦人”指房东的外貌和气质，漂亮、可爱有趣、博学者受到青睐，在“以形悦人”上北京房东表现不输于台北，但在接下来的 3方面则普遍偏低。

“以心待人”强调民宿服务和管理的耐心、周到与体贴，体现房东的专业素养，规范的制度与标准流程可确保游客基本住宿需求满足，在此方面北京房东明显逊于台北房东。

“以情动人”强调在主客互动中感情的交流与沟通，情感与温度是民宿区别于其他住宿形式的显著特征，在此方面京台房东并无显著差别。

热情得以持续、正面情感的感知转化为美好体验与重购意愿,还需注重行为满足，需“以亲待人”的切实保障，在此方面北京房东远不及台北房东。可见，北京房东有经营民宿的热情，但如何以自身专业素质切实满足游客需求上还待提高。

英文评价中，京台两地对房东评价差距更小，也就是说能够接待英语客人的北京房东素质更高，或至少在接待英语客人时更用心。英文游客对“以亲感人”、“以情动人”的关注尤其高。

09 心情评价

心情评价出反映游客满意度。基于 Air bnb网站多好评特征及”超赞房东”样本选取，游客心情表达以积极情绪为主，具体表现为4级般性正面感知、赞赏、感谢和推荐。

总的看京台基本相同，英文游客心情体验比中文游客更丰富。具体看，对台北民宿，游客在心情不断高涨基础上最终愿意“推荐”的比例高于北京中英游客频数占比分别为 2.58%和2.13%，高出北京 0.70%和0.12%。“推荐”包括向别人和向自己，向自己即“再来”或“再住”。