发表时间：2023.10.09     作者：Jingyi     来源：ShoelessCai     阅读：236

01 上海南汇自贸区建设，我们的“初心”是什么？

上海南汇怎么开发？坦率地说，收乐财也不知道。

但是，我们开展 FreeLocked.com 推广和征集房东的过程中，发现上海浦东还是有许多可以改进的地方，于是我们犹豫许久，是否也来参与“乡村大改造”（ Jingyi, 2023 ），参与“脱贫攻坚”战役。无论如何，加入“脱贫攻坚”战役，总归比等待救世主要好很多。

工作过程中，我们会不断地诘问自己： 会不会不务正业？会不会不干活只懂得指点江山？

毕竟后者总会被人鄙视，而无论是公司还是 Jingyi 本人都不希望成为这样的人。因此，我们希望，基于自己的实力，尽量展现最客观的调研结果。某些地方可以作连接的，我们 会出具一些建议，总的来说，不会作太多设计。这种基调的定夺，并非不愿意承担责任，原因如下。

一是收乐财（上海）信息科技有限公司是一家商业型的公司，我们也是以盈利为目的的。但是，涉及产业上下游相关业务的，我们会努力推动，而越俎代庖之事，想想实在不妥当，因此，我们只呈现调研结果。上海也是收乐财的家乡。

二是事关城市建设这类上层建筑的事情，我们希望不抢活、不抱怨。这个态度是这样的：与我们有关的，我们尽量多做些事情，范围之外的，尽量推动。作为商业企业，没有任何理由让风险与报酬剥离。

02 本文讨论的地理范围

本次提出了一些可以借鉴的地域范围，西至浦星公路，南至平庄东路，东至滴水湖、滨海森林公园，北至浦东国际机场、迪士尼。鉴于以上海野生动物园为中心划定的，本站暂时取名为“野兽区” —— 野兽派的“野兽”。


这块土地略有钟灵毓秀质感，开发是比较原始的，居民自身改变意愿也不大。

2020年Q4，本人在银雁科技从事金融物流的工作，除了管理和监控我们物流人员之外，我们也会高屋建瓴地看数据、看分布，有意思的是，上述的“野兽区”也是普通金融不触达的地区。

03 一体两翼的设想

收乐财依据自己在南汇考察的结果，提出以农业产业园为“一体”，改装已有居民房屋，以及自己组装树屋和集装箱改装房屋为两翼，发展旅游业。 动因也简单，你必须先解决旅客们的住宿，他们才会对这块钟灵毓秀的土地感兴趣，不然旅客与我们一样，也会担心意外，担心没地方住，担心损失，担心被骗。 换言之，上海市原住民们对旅客的好客程度，也从您们是否愿意改善自身的生活环境、住宿条件开始。住宿好了，自然会有旅客提议，用金钱换取住宿的机会。

为什么提出农业产业园为主体呢？

不仅仅因为习近平总书记提出的“绿水青山就是金山银山”，更因为耕地应该是最宝贵的自然资源之一。更何况，现在还有很多人对食品加工行业的不信任呢？一方面自己有得天独厚的土地资源，一方面自己也对其他人的工作成果不信任，那么我们就自己动手丰衣足食，还能变现劳动成果。

耕地是最宝贵的土地资源，不同水土还会产出不同作物。

上海土壤以砂性的黄土居多，适宜种植马铃薯、甘薯、谷子、玉米、大豆等现在难得的健康食品。考虑到上海其他地区的建设（例如张江、陆家嘴），也可以适当试验 沙棘等维生素丰富的自然果实的种植 。这里用“试验”一词，主要因为不确定南方气候十分合适种植沙棘，但是可以尝试（ Jingyi, 2023 ）。收乐财认为减少运输成本，提升食品饮料开发的透明度，也是经济效益上升的理由之一。

04 南汇集宿，会是未来旅游的新亮点吗？

依据黄河集宿、飞蔦集，收乐财直接用“南汇集宿”这种说法。我们建议目前的村子建设分两路走，一是原有村民房屋，略作改造，达到基本可使用状态；二是针对特别有能量，特别有创造力的伙伴，鼓励其尝试树屋、集装箱民宿的搭建。

首先我们看自己动手的集装箱民宿。 厦门那厢民宿，入选2017年『一条』整理的 『 中国 39 家最美民宿 』之列，依据网友经验，该民宿目测在 200 - 300 之间。5间房间均用集装箱建成，房间内有巨石。


同样，Airbnb 上也有诸多树屋、集装箱房屋、房车等不同体验的房源。这或许是一种趋势，住宿本身成为了当今世界“深刻体验”的一种，住宿本身让旅客抽离于现实，体验不同的生活感。

而这类房源的建设，需要原生态环境的客观条件，在上海的话，南汇就很合适了。

其次是集约化民宿集群建设。 据悉，宁夏回族自治区中卫市将建大型的民宿集群项目，名为“黄河集宿”，该项目将汇聚大乐之野、飞蔦集（蕾拉私旅）、千里走单骑、西坡、墟里等多个网红民宿，该民宿集群项目 总投资额约为 3.4 亿元人民币 。

项目负责人介绍，之所以在中卫市引入该项目，是看中了宁夏中卫在旅游方面的优势。“中卫是中国唯一拥有距市区最近的沙漠（腾格里沙漠）和黄河相结合的景区。腾格里沙漠到中卫机场仅22公里，也是全国唯一同时靠近铁路干线(枢纽)和公路国道的大沙漠，几乎没有进入障碍。”该负责人称，除了拥有旅游市场稀缺的自然资源之外，中卫自古以来就是重要的边关要塞，有深厚的人文资源（ 陶宁宁，2017 ）。

集约化民宿，我们对标“黄河集宿”，投资1亿元人民币，众筹 4000 万，是我们可借鉴的榜样。先看绩效吧。

05 “黄河集宿”，乡村振兴一大步

以疫情之前，2019年黄河集宿运营的效果来看，该度假片区均价 1606 元，是行业均价的 3 倍。入住率情况，我们将一年拆分为淡季和旺季，淡季为 11月至翌年3月，旺季为4月至10月。结果显示淡季平均入住率 31.79%，旺季平均入住率 80.36%。

黄河集宿共计 11 个营地，以大乐之野为例，共 6 栋房屋，24 间客房（ 一条，2017 ），部分民宿房间也多达 100 间以上，暂且以一个营地 50间客房计算，即取个折中的、更具有代表性的数据。因此，淡季收入 141.3 万，旺季收入 500.8 万，毛估整年收入可达 642.1 万。当地景点、纪念品、餐饮、当地特色项目（例如，骑马、跳伞、开飞机等）的收入，如果假设为旅宿的 60%，即每年收入 385.3 万，于是，投资集宿可获得的地区盈亏平衡是 9.7 年。

这次成本核算也意味着，开发民宿集群，每栋屋子至少要设置 8 间客房。


黄河集宿项目历时五年，总投资多达 1 亿元。华正文旅此次投掷重金开发黄河集宿，拯救民宿行业，部分略有带动我国旅宿行业改变方向的意味。


建设过程中，带动当地就业。


开发一个度假村 —— 而已。


为了让项目能够真正体现出在地文化，陈祖品先后拜访了当地文史专业方面的学者和专家，甚至存放在公司里的地方文献资料比中卫图书馆的还要多。项目的总规划师佟春喜，也常常和陈祖品泡在现场，一待便是几个月。


最初设想的夯土房子，因国家没有同类的审图标准，也只能坚守建筑外墙的深土抹泥为底线，为此他一直从中卫到安吉，找来了一个研究黄土20年的师傅任卫中老师。

建筑的材料只选用三种：石头、木头、泥巴 ，能够符合项目要求的材料非常难找，团队也是四处奔走，找了非常多的地方最终才在吴忠市找到了符合要求的材料。而建筑房顶的手工席子也是当地人做建筑时特有的元素，为了这项工艺，他跑遍宁夏才找到6位老手艺人。


如今，“黄河宿集”的业态越来越丰富，除了引入国内外顶级的 民宿、营地、餐饮、美术馆、书店、文创、生活方式类品牌，还和当地的非遗传承人合作设立了宁夏手工毯店铺、西夏陶吧，建设了自己的农场、牧场 ，在宿集内形成了吃住行玩购相对成熟的形态，这些多元化的业态和服务，让每一个旅行至此的客人，又多了一个停留的理由。


“黄河集宿”运营结果如何？

“黄河宿集”非常注重用户的口碑，根据调研，项目的用户主要以 深度旅游爱好者、民宿爱好者、高端商务会议、亲子家庭、艺术家 这六大群体为主，每一类用户都是最优质的产品推广者。

从预订决策⼈来看，女性用户占了绝对的主导地位，而来到黄河宿集的用户绝大部分都选择停留2天以上的时间，从黄河宿集后台的数据显示，用户主要选择3天2晚或4天3晚的出行计划。

经过“黄河宿集”重新包装的“黄河滩枣”，第 1 年便帮助当地销售出几十万斤，滩枣的价格也从最早的 每斤3元涨到了15元 。

上述关于黄河集宿的近镜头报道，来自于澎湃新闻，点击《 个性住宿 | 黄河宿集：民宿到宿集的一小步，乡村振兴的一大步 》，作者 文旅中国，获取更多信息。

06 自己动手，振兴乡村，带动就业

至少要找点事干吧？

南汇村里已经形成集群，但是村内因为各家各户条件不一样，导致房屋装修程度也不一致。收乐财提供一些可解决这类问题的办法，这些办法只是很初步的，很多没有实践过，如果南汇诸村有意向开发的话，可以找我们公司进一步咨询，或者自己继续动脑筋干活。

第一，以已经形成的村子集群为单位，进行众筹，能筹集多少是多少。依据我司对南汇的了解，以及中国集宿开发情况，初步评估 2000 万可能是个并不算特别夸张的数字。

某些人家可能会不配合，特别南汇人家，上了年纪的居多，针对这类情况。一方面，可以询问是否愿意托管，使用买断某段时间管理权的模式，开展集宿建设。另一方面，如果很多人家都不同意。可以考虑只是整理村子面貌，保持干净整洁即可。通常，只要保证南汇有一个村子试验成功（开展集宿成功）即可。

第二，以村子为单位自行决定房屋设计，使用材料。南汇诸村可以咨询我司，收乐财可以代劳为大家找寻设计师、采购资料。先推荐几个吧。

建筑学院

木屋云

中国木屋网

设计本

建E网设计案例

既然是集宿，更建议南汇诸村以村子单位统一外观。

第三，房屋装修的标准，对标中华人民共和国文化和旅游部 2021 年出台的《 旅游民宿基本要求与评价 》，最低要求即达到丙级标准，ShoelessCai 认为，旅宿品质达标了，旅客才有可能安心入住。

部分居民也可以对标 Jingyi 依据经验作出的结论，更多是从 Airbnb 采集的样本。首先，文章针对墙体墙面、瓷砖、厨房卫浴，给出一些小贴士；其次，展示了北京密云 300 - 400 价格区间的民宿的标准（ Jingyi, 2023 ）。

另外，社区也需统一村民习惯，即至少保持比较相同水平的使用公共区域的习惯，或者不乱扔垃圾的习惯（ Jingyi, 2022 ）。

人民日报资讯，目前全国 95% 以上的村庄 开展了清洁行动（ 人民日报，2022 ），其他诸如价格等，由市场决定。

至此，ShoelessCai 以如何形成集群，如何形成融资主体，以及行业标准，进行梳理。

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